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深圳楼市,为啥突然间淡了?发布日期:2022-05-17 19:48    点击次数:186

  深圳楼市,为啥突然间淡了?

  “去杠杆”“锚定价格”“预期引导”的三大效应将炒房预期压得死死的。

  当下的深圳楼市,最大的问题,还不是成交量创10年新低、价格“阴跌”,而是关切度在走低:谈房、看房、买房、炒房,与房子相关的一切,变得越来越淡了。

  为何变得淡了?很简单,现在或未来,楼市不再那么诱人了。2022年处理“深房理”、“经营贷”等案件,让大家认清了深圳所谓的购买力“任性”,背后主要是杠杆。触目惊心的杠杆运作,也震惊了监管层,由此也开启了定向爆破式的“去杠杆”。从2021年5月份开始,深圳二手房价连续下跌9个月,学位房神话也被打破,福田百花片区的房价跌了40%。

  大环境使然,这种跌势可能减缓,但再也回不到过去那种上涨态势了。因为二手房参考价已是长效机制,其“去杠杆”“锚定价格”“预期引导”的三大效应将炒房预期压得死死的。

  交易情绪惨淡,加杠杆被锁死,无人愿意接盘、也接不起。二手房价跌跌不休,换房需求就实现不了,对于存量交易主导的深圳楼市来说,这是最大的BUG。一个换房交易案例,带动2-3套房的成交,这样的交易模式下,刚需通过“老破小”上车、改善人群“先卖后买”,整个楼市才能循环起来。但是,二手房价阴跌、关切度下降,显然阻碍了这一循环。

  这也祸及了新房市场。2020年下半年以来,新房和二手房价格相互推动、轮动上涨,是深圳楼市的动力源,触发点是“价格倒挂”以及愈演愈烈的“打新”热潮,由此形成了涨价循环。现在,二手房价格看淡,“打新”也变得索然无味了,曾经的网红盘不得不启动全民营销。对于刚需来说,2020年以来的新增地块,全面启动限价,后面有得挑也有得选。

  所以,刚刚过去的春节,深圳楼市很惨淡,二手房只网签了1套,新房也只卖了90套。当然,疫情多点散发,阴雨冰冻的天气持续多日,去年“就地过年”,今年很多返乡回老家了,开发商、中介也早早放假了,楼市怎么会好呢?但从根本上讲,大家都不关切了,交易情绪极其惨淡,用某开发商朋友的话来说,“现在天不时、地不利、人不和,过两三个月再说吧”。

  开发商看碟下菜,1月份深圳新房只供应了12万平方米,销售达到36万平方米。他们在赌,3月初的重要会议后,久违的“小阳春”会如约而至。有赌的理由,因为政策“暖风”越吹越大,全国楼市“前低后高”已是共识。对新房库存只有6个月的深圳来说,不反弹都难。当然,若持续下跌,断然不符合“稳定当头”的顶层要求,但也绝非走向上涨的另一端。

  时过境迁、物是人非,政策决意走向长效机制。地方政府的主体责任,也坚实地落地了,谁也承担不起再一轮的暴涨。正如郁亮所讲,去金融化是一个必然的趋势,再痛苦也得做,不要心存幻想。这么多年来,炒房屡屡得逞,产生巨大的示范效应,炒房和财富等同的逻辑,充斥在深圳人的骨髓里。政策一旦再次妥协,必然又会像火山一样爆发,而难以收拾。

  当下的管理层,可谓政通人和,既有政策已是长效机制,涨价逻辑不再成立。即便有反弹,也是淡市、不好不坏。这是政策的智慧,巨大的交易摩擦下,市场情绪很难回到往日,高位的存量市场被搁置、冷处理。短期反弹会诱使部分人进入,但拉长周期看却发现收益索然无味。预期压制住了,供给侧改革就有效了,“十四五”深圳将供应89万套住房,57万套保障房、32万套被限价的商品房,这是定向给新市民送红包。久而久之,泡沫软着陆了。

  李宇嘉(作者系房地产资深研究人士)

  以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。